不動産ファンド関連サービス

アセットマネジメント

アセットマネジメント業務は、不動産オーナーに代わって対象不動産の運用戦略を立案し、関係者をコントロールしながら当該不動産のポテンシャルを最大限に引き出し、投資家利益の最大化を目指す業務です。
みずほ信託銀行は、みずほ不動産投資顧問とも連携して私募ファンドの組成・運用を行っており、インカムゲイン重視のコアファンドから、バランス重視のバリューアッドファンド、キャピタルゲイン重視のオポチュニスティックファンド、開発型ファンドまでさまざまなタイプの私募ファンドを運用しています。また、みずほリートマネジメントでは、J-REITのOneリート投資法人、私募REITのOneプライベート投資法人の資産を運用しています。

ファンド組成の事例

ファンド	特徴
プライベートコアファンド	都内の築浅レジデンスを投資対象とし、低いLTV設定で不動産賃貸から得られる安定したインカムゲインの獲得を狙う不動産私募ファンド
不動産小口化商品	商業施設や賃貸レジデンスを投資対象とする単独運用指定包括信託を組成して不動産を小口化し、複数の個人のお客さまが投資できるスキームとしたフルエクイティの小口化商品
海外投資家向けファンド	海外投資家の国内不動産へのインバウンド投資ニーズに対応した国内セパレートアカウント型のファンド

不動産信託

不動産信託（不動産管理処分信託）は、委託者が受託者と信託契約を締結することにより、受託者に対して不動産の所有権を移転し、受託者が信託目的に従って受益者のためにその財産の管理・処分（運用、管理、譲渡等）をする商品になります。
不動産の流動化においては、信託銀行のデューデリジェンスへの期待、譲渡のしやすさ、スキーム上の要請等から、現物の不動産ではなく、受益権化された不動産が多く活用されます。
みずほ信託銀行は、オフィス、店舗、住居等の伝統的なアセットのみならず、ホテル、物流、データセンター、太陽光発電設備等のオペレーショナルアセットも受託しており、流動化スキームの組成から、期中管理、出口戦略までサポートしています。

①オリジネーターは不動産を信託し受益権を取得
②SPCはレンダー・投資家から資金調達
③オリジネーターは受益権をSPCに譲渡、SPCは資金を支払う

REITの一般事務・資産保管業務

REIT（J-REIT、私募REIT、インフラファンド）は、資産保管等の業務を信託銀行等に外部委託することが必要であり、みずほ信託銀行は会計、機関運営、資産保管業務を受託しています。
会計についてはREITの会計帳簿・決算書の作成を担っており、ミレマスシステム（Mizuho REIT Master System）を活用し、PMレポートとの連携や資産運用会社への会計情報・固定資産情報のリアルタイムでのWeb開示を実現しています。機関運営についてはREITの投資主総会・役員会の運営を、資産保管については信託受益権等の資産に係る権利を証する書類の保管や金銭出納を担っており、それぞれ役員会議事録の電子化サービス、電子指図書システム等を活用し、REITの堅確な運営、資産運用会社の利便性向上に資するサービスを提供しています。
また、REITの組成時における会計面のアドバイス、各機関の業務プロセス設計等のコンサルティングも実施しており、REIT及び資産運用会社に高品質なサービスを提供しています。

土地信託

「土地を有効活用して価値を最大化する」・・・遊休地の活用や再開発において、不動産の価値を最大化していくには専門的知見に加え、多くの労力と時間が必要になります。
土地信託とは、土地所有者（委託者）が土地の有効利用を図り収益をあげる目的で、土地を信託銀行等（受託者）に信託し、受託者は土地有効利用の企画立案から建築資金等の調達、工事発注、テナント募集等を行うものです。また、竣工後は不動産を運用し、付加価値を高めたうえで第三者に売却することも可能です。

主な土地信託の事例

＜竣工型＋処分型＞
委託者：国(財務省)
大手町プレイス

国有地で最大規模（再開発ビル）の土地信託

オフィスビルのテナント誘致から不動産管理・運営、売却まで実行
最適な売却手法を検討し、国内で当時過去最大額の取引を実現