脱炭素が加速する不動産業界で
サステナビリティ活動が未来をつむぐ

――あらゆる経済活動で「サステナビリティ」が重要なキーワードになっています。不動産業界における意識の高まり、動向と合わせ、不動産コンサルティング部・MONEグループ、のミッションをお聞かせください。

設楽：業界を問わず、どのお客さまにとっても脱炭素化に向けた対応は避けて通れない課題となっており、不動産業界においても同様です。2020年に出されたカーボンニュートラル宣言の下、不動産分野でも2030年までに2013年度比で50％のCO2削減が求められています。不動産の領域で脱炭素を達成するためには、省エネ化や再生可能エネルギーの導入などが進められているのです。

設楽：脱炭素の実現に向け、企業の経営環境も大きな転換期にあります。それは脱炭素化が社会全体で目指すべきものであるから。つまり、企業が単独ではなく、サプライチェーン全体を見据えて脱炭素化に取り組まなければならないのです。

私たち不動産コンサルティング部は、主に企業、投資家、不動産会社に向けて不動産の有効活用提案のほかに、不動産の脱炭素化の提案を行っています。そこでは、不動産の使用電力を再生エネルギー電力に切り替える「再エネ化」、設備のエネルギー効率の向上や使用量の削減を図る「省エネ・創エネ化」、そして「環境認証の取得」といった支援に取り組んでいます。

高：2021年にコーポレートガバナンス・コードが改訂され、プライム市場の上場企業は「気候変動に関する対応への開示」が義務づけられました。また、企業が自社の使用電力をすべて再エネで賄うことを目指す国際的なイニシアティブ「RE100」にも多くの日本企業が参画しています（2022年11月現在75社）。こうした枠組みに賛同する大企業は脱炭素に関し先進的に取り組んでいます。一方、サプライチェーン全体を見渡せば、危機意識は高まっているものの、具体的なアクションまで踏み込めている企業はまだ少数です。こうした企業に対して私たちは信託の機能を活用し、さまざまな提案を進めています。

設楽：CO2排出量が多い不動産市場では、「環境に配慮したビルの実現」や、「再エネ電力の調達」が脱炭素への有効なアプローチになります。電力の需要側では再エネへの興味、関心が高まっていますが、具体的なアクションは日本全体で見ればまだまだこれからという企業が大半です。一方、供給側も発電量の増加といった課題があります。私たちはこうした課題の解決に向け、信託をはじめとした銀行・証券・リースなどグループの機能を最大限に発揮し、脱炭素に貢献していきます。

越部：MONEグループは、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問、みずほリートマネジメントの3社から成り、みずほフィナンシャルグループでは唯一、不動産に特化したアセットマネジメント会社です。不動産運用のプロフェッショナル集団として私募ファンド、上場REIT、私募REIT、などを手がけてきました。

これまでも運用不動産に対して、省エネ化やESG改修の実施や、CASBEEなど環境認証の取得、また、グリーンファイナンスによる資金調達など、不動産・建築・金融が融合する強みを活かしてサステナビリティへの取り組みを進めてきました。脱炭素化のゴールに向けてはまだ道半ばですが、ここでは新たなチャレンジについて語っていきたいと思います。

――企業側から見た脱炭素への意識の高まりがわかりました。近年は投資判断においても、投資家が企業のサステナビリティを組み込む動きが活発化していますね。

越部：機関投資家や、地域金融機関、欧米に拠点を持つ投資家の動きを見ていると、ESG投資に関する基準を定める事例が増加傾向にあると感じています。現時点ではREITや私募ファンドといった投資対象や、その運用会社が基準に達していなくても、投資を撤退するといった動きまではありません。しかし、近い将来には「基準に適合しない案件には投資しない」といった流れが明確になってくるのではないかと予測しています。

――ESG投資にフィットする不動産への関心が高まっているわけですね。脱炭素化を進める企業に向け、不動産コンサルティング部、MONEグループはどのような支援を考え、実行していますか。

設楽：私たちは、お客さまの大切な不動産を活用するコンサルタントとして「保有不動産の最適化」「経営指標の向上」を目指すCRE戦略策定を支援しています。CRE戦略とはCorporate Real Estateを表し、企業のお客さまが持っている不動産をいかに活用するかを根底に置くものです。近年はこの戦略に再生可能エネルギー、脱炭素化といった要素も加え、「不動産を活用した電力調達手法」やMONEグループで行う「建物の環境改修」などの環境対応も提案メニューの一つに取り入れました。まさに、お客さまとディスカッションを活発化させているところです。

越部：MONEグループの強みとして、不動産アセットマネジメント会社としては珍しく不動産開発の実績があること、また築年数が経過した不動産のバリューアップ改修実績を非常に多く持っていることが挙げられます。その強みにみずほフィナンシャルグループが持つ金融の強みを合わせ、運用不動産に対する脱炭素の施策を加速させているのです。

――では、現在進行形で進む取り組みについてお聞きしていきたいと思います。バリューアップと環境への配慮を兼ね備え、サステナビリティに資するプロジェクトはどのように進んでいますか？

高：「再エネ×遊休地」の事例を紹介します。有効な活用手段がなく、長らく遊休化していた不動産が、太陽光発電用地として価値を見出されるようになりました。土地を保有する企業も再エネによる電力調達を検討することが多くなっています。そこで、遊休地をただ売却するのではなく、自社の再エネ化にも資するよう、太陽光発電による電力を購入することを含めて提案しています。

再エネ需要の高まりと、お客さまの課題を組み合わせた提案がポイントです。ファイナンスのアレンジ、スキームの構築には、みずほフィナンシャルグループの幅広い顧客ネットワークが活きています。多様なステークホルダーを巻き込み、私たちが主体となって取り組んだ事例です。

設楽：「再エネ×遊休地」のほか、受託物件の再エネ化を後押しし、脱炭素化の促進に結びつける取り組みもあります。みずほ信託銀行が信託受託者として管理する不動産は、全国で10兆円（2022年3月末）を超えています。今後は、これらの受託物件でも積極的に再エネ化を後押ししていきたい、というのが私たちの考えです。グループのシナジーを活用しつつ、信託の器を活用したさまざまな電力調達メニューをステークホルダーに提案していきます。

木造ハイブリッドオフィスビルの完成予想図（仙台市に2023年竣工予定）

越部：みずほ不動産投資顧問では、木造ハイブリッド構造による「環境配慮型オフィスビル」の開発プロジェクトを進めています。このプロジェクトは不動産私募ファンドのスキームを使って、経済性と社会性の両面からESG投資の一つのモデルとして提案するものです。不動産私募ファンドでは先駆けの事例となり、多くの企業や投資家から反響をいただいています。

木材の活用によって脱炭素を目指すだけではなく、東北圏内の地域産材を活用した地産地消型のサプライチェーンを構築しており、地方創生の面でもサステナビリティの推進に貢献しています。また、開放的な木質バルコニーを各階に備え、エレベーターや貸室の出入口にタッチレス機能を導入するなど、アフターコロナを見すえ、オフィスで働く方々のウェルビーイングにも配慮しているのが特徴です。この物件は「ZEB Ready」（ 一次エネルギー年間消費量を50％以上削減するビル）認証を取得しています。

なお、MONEグループでは、例えば大阪の築50年になる大型オフィスビルに対して省エネ・ESG改修を行い、CASBEEスマートウェルネスオフィスを第一号案件として取得するなど、CASBEEをはじめとする環境認証取得の動きを強化しています。

――MONEグループ、みずほ信託銀行の不動産コンサルティング部、それぞれの具体的な取り組みを伺いました。今後はどのように連携し、企業、そして社会のサステナビリティ活動を支援していかれるでしょうか。

越部：MONEグループでは、2022年春からサステナビリティ推進体制を強化しました。サステナビリティ活動はカーボンニュートラルの達成だけにとどまるものではありません。不動産を利用する人のウェルビーイング、テナント企業の働きがいを考慮したダイバーシティ&インクルージョン、災害に備えたレジリエンス、地域社会への貢献、ステークホルダーとのパートナーシップ、など、さまざまな社会課題の解決が視野に入ります。

私たちはハード面の取り組みはもちろん、アセットマネージャーとして物件の運用を通じて、テナントに向けてさまざまなソフト面におけるサービスを提供してきた実績があり、前述の課題の解決に力を発揮できます。そして、ポートフォリオにおける収益の健全性を支えています。不動産・建築・金融が三位一体となって機能を発揮できるのです。

高：不動産の再エネ化は、一部のビルでは進んでいるものの、取り組んでいるビルは日本全体で見ればごく一部にすぎず、さらなる推進が求められるでしょう。越部さんが先に紹介したバリューアップの施策も、省エネ化の観点で有力な解決策になると考えています。みずほ信託銀行のソリューションに、MONEグループの知見、ナレッジを加えることで、ソリューションの選択肢はさらに広がりました。協力、連携を密にしつつ、お客さまに寄り添ってニーズをしっかり捉え、時代に即した提案をしていきます。

設楽：みずほ信託銀行とMONEグループの提供メニューに加え、銀行や証券、リースとの連携で、提案を高度化できるのがみずほフィナンシャルグループの強みです。私たちはお客さまの資産を預かり、運用、活用していく信託業務が基本であり、最も大事なところ。その基本を常に意識しつつ、グループの一翼としてサステナビリティ活動に貢献できればと考えています。